Avaliação imobiliária com fundamentação técnica para uso judicial e extrajudicial

O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) é o documento elaborado por Corretor de Imóveis para apresentar, com base em critérios técnicos, o valor mercadológico de um imóvel, nos termos da Resolução COFECI nº 1.066/2007. Corretor de Imóveis com inscrição regular no CRECI pode elaborar PTAM, e a inscrição no CNAI é facultativa, embora agregue qualificação específica e permita vinculação ao Selo Certificador conforme o procedimento aplicável. Neste serviço, a avaliação é realizada por profissional inscrito no CNAI sob nº 57274, com consulta pública disponível no portal do COFECI.

O PTAM é elaborado por Corretor de Imóveis com foco no valor de mercado do bem, com base em metodologia avaliatória aplicável à avaliação mercadológica. Já o laudo de engenharia é produzido por profissional habilitado em sua área e pode ser exigido em situações específicas, conforme a finalidade, a complexidade do imóvel ou a exigência do órgão, juízo ou instituição envolvida. Para casos como inventário, divórcio, partilha, compra e venda, leilão e discussões tributárias, o PTAM costuma ser uma solução técnica adequada, ágil e proporcional ao objetivo do cliente.

O PTAM pode servir como elemento técnico de fundamentação em questões relacionadas ao ITCMD, especialmente quando há necessidade de demonstrar o valor de mercado do imóvel em inventário, arrolamento ou doação. A documentação exigida e o peso atribuído à avaliação dependem do procedimento adotado pela administração tributária e das particularidades do caso concreto. Por isso, o parecer técnico funciona como suporte qualificado para instrução documental, e não como garantia automática de aceitação isolada.

O Tema 1.113 do STJ firmou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação automática ao valor venal do IPTU e sem arbitramento prévio por valor de referência fixado unilateralmente pelo município. Nesse contexto, o PTAM pode ser utilizado como prova técnica para demonstrar o valor de mercado efetivo do imóvel em impugnações administrativas ou discussões judiciais. É justamente nesse tipo de situação que a avaliação mercadológica bem fundamentada ganha relevância prática.

Sim. O PTAM pode ser utilizado como documento técnico de apoio em processos judiciais, especialmente como prova produzida pela parte. Quando houver perícia judicial formal, também é possível atuar tecnicamente no suporte à estratégia da parte, com análise do trabalho pericial, formulação de quesitos e elaboração de parecer técnico complementar, conforme a necessidade do caso.

O prazo padrão é de 30 dias úteis para imóveis residenciais e comerciais, e de 45 dias úteis para imóveis rurais, sempre com vistoria presencial. Em situações urgentes, pode haver opção de entrega em prazo reduzido, mediante análise de viabilidade e ajuste específico de honorários. O parecer técnico é entregue em PDF, com assinatura, registro fotográfico e Selo Certificador vinculado ao CNAI, quando aplicável ao procedimento adotado.

O atendimento presencial com vistoria é realizado em São Paulo e na Grande São Paulo. Para outras regiões, a viabilidade é analisada caso a caso, considerando localização, finalidade da avaliação, prazo e custos de deslocamento.